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时间:2015-05-27来源:原创作者:返回

对个人转让住房所得征收20%个人所得税、二套房首付和利率将会增加……尽管各地细则出台尚无明确时间表,但税费增加减少、购房首付的增加等等都极容易引发买卖双方之间的矛盾。此次“国五条”细则可能带来哪些政策风险呢?


  个税增加谁承担?


  为了避免购买二手房被征20%的个税,不少城市都出现二手楼交易潮。不过,该项政策可能有变数,有消息称财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局三部门紧急磋商,以期保护刚需。


  风险1———交易没办完


  满堂红研究部高级主任肖文晓就指出,结合广州可能出台的调控细则,对于这些购房者,面临一个极大的风险,就是能否赶得及在地方细则出台之前完成交易。如果完不成,按照新的税制,需要多交的税费,将由哪一方来出?对此,他建议,买卖双方在签署交易合同时,应该提前协商约定好。


  风险2———税制变化


  此外,根据保护刚需的论调,原先“对个人转让住房所得征收20%个人所得税”的“一刀切”式的征收办法实现的可能性并不大。方圆地产首席市场分析师邓浩志就表示,现在市场中,有些卖家“坐地起价”,着急入市的业主可能会买得比市场价高。如果地方细则出台,可能根据房子的情况,税收的征收比例并不高,这样带来的高成本风险也要考虑。因此,他建议买家还是要根据需求入市,不能因为赶政策“末班车”慌忙入市。


  而肖文晓也表示,结合“国五条”要保护刚需的论调,有关地方版的个税新政其实还是有几方面悬疑未决,也将会影响购房者和业主。具体包括:是否继续像以往一样对满5年的家庭唯一住房免征个税。目前来看是大概率事情;对房改房如何处理。如果房改房从分房一直持有到现在其增值额度是非常可观的,作为福利分房,如果非唯一住房,它是否也要像普通商品房一样严格按照所得的20%征税;另外,对于卖一买一的换房业主,是否可以退税?


  因此,他认为,其实现在有两类业主是可以相对淡定的,一种是满5年又是唯一家庭住房的,另外一种是购房时间不长、房价涨幅在10%以内的,因为原来购房的价格就高,所以核定征收和据实征收的差异不会很大。


  信贷政策


  有变怎么办?


  根据“国五条”细则,直接明确要进一步落实对首套房贷款的政策支持。二套首付比例和利率有可能提高。


  风险———首付利率增加


  根据目前的情况来看,广州地方细则规定二套房首付和利率提高的可能性还是存在的。如果还处在交易过程中的购房者,必须考虑到,如果二套房首付和利率提高,自己的购买力能否承受。万一首付增加,因无法支付首期款而导致购房不成的,应在合同中注明,如果因调控政策的不可抗力,导致购房者无法凑齐首付,购房交易取消,无须承担责任等内容。不过,遇到心水的房子也不容易,最好在细则出台前将交易过户办理完毕,要么和亲戚朋友商量好,万一购房成本增加,也有地方可以借款。


  专家建议


  购房者无须盲目


  赶搭“末班车”


  对于购房者而言,盲目赶搭“末班车”可能面临政策风险。中原地产项目部总监黄韬表示,“国五条”细则出台后,中央还会微调细则,现在政策方向还很难判断。对于已经洽谈好接近交易的卖家来说,当然要争取早点完成交易。而对于准备买房的人来说,不宜为赶末班车而仓促作出购房决定,不妨等一等。根据经验,房地产调控细则出来后,房价可能会向下微调,会是一个不错的入市时机。如果房价继续上扬,则意味着或许还有新的房地产调控政策,更需要等一等。因此,对这部分人群而言,不妨等细则出台市场消化后再决定。